Продажа квартиры, полученной по наследству

Наследство. Вот тут надо знать, что когда ты получаешь недвижимость по наследству — срок владения начинается с дня смерти наследодателя.
Если наследодатель был твоим супругом, и жилье было куплено в браке — тогда отсчет идет с того дня, когда супруг стал владельцем этого жилья. То есть, может пройти не 3 года, а больше — если имущество было приобретено до брака, то срок идет с этой даты!

Вот пример: квартира куплена в 2017 году, супруг умирает в 2021, а ты продаешь в 2022. Это наследство, и вот тут — срок 3 года не прошел. Но если это не единственное жилье — тогда срок 5 лет не прошел.
Когда ты наследуешь долю в недвижимости, а уже владеешь другой частью — отсчет тоже начинается с момента первоначального владения.

Минимум для налогового освобождения: 3 года.
Только так, все остальное — налог!

Продажа квартиры, полученной по наследству

Когда недвижимость по наследству досталась — вот она, судьба! Но вот, как рассчитать налог? Честно? Время — ключ! Если ты не хочешь отдавать государству свою тяжело заработанную прибыль, знай — 3 года. Ты должен владеть этим наследством минимум 3 года, иначе НДФЛ 13% постучит в твою дверь, и не с пустыми руками!

Срок владения при продаже унаследованного имущества

Считаем не с момента вступления в права, а с момента смерти того, кто оставил тебе все это. Это прописано в Налоговом кодексе, и будь наготове! Но если твой наследодатель был супругом, и эта квартира — результат вашего брака, то срок идет с того дня, как он стал владельцем. И тогда — не 3 года, а скорее всего, другой срок!
А если ты унаследовал долю в квартире, а уже есть своя доля? Срок владения начнется с того дня, как ты впервые стал владельцем этой доли. Тут все по-другому!
Тот момент, когда налоговики могут вмешаться
И вот ты, владея более 3 лет, вдруг получаешь от налоговой письмо с требованием сдать 3-НДФЛ. Что делать? Отвечай, давай разъяснение, но сам расчет налога сдавать не нужно! Пусть налоговики проверяют дату регистрации. Если всё в порядке, все налоги с твоей квартиры остаются с тобой!
Доходы до 1 января 2019 года — рассчитываем вычеты
Налоги — это ж не приговор! Возьми имущественный вычет при продаже. К примеру, квартира стоит 4 млн, а ты владеешь 1/4 долей. Разница простая: вычет 1 000 000 / 4 = 250 000 рублей. С этой суммы ты платишь налог с остатка — (1 000 000 — 250 000) 13%.
С 1 января 2019 года — новое правило
С 2019 года всё изменилось! Если доход с продажи квартиры появился после 1 января, можно выбрать — уменьшать его с помощью вычета на продажу, или учесть расходы наследодателя на приобретение этой недвижимости. Но имей в виду — расходы должны быть подтверждены документами. Если это дарение, вычет не пройдет!
Сравнивай доход с кадастровой стоимостью, учитывай все эти нюансы и снижай налог по праву. Ну а если все в порядке, воспользуйся вычетами, на которые имеешь право за год — тут всё зависит от твоей грамотности и знаний закона!

Продажа подаренной недвижимости

Ты взял в дар — и вот оно, чудо! Но когда приходит время продать — что с этим делать?
Срок владения подаренной недвижимостью начинается с момента, когда ты зарегистрировал на себя право собственности. Да, как и в случае с куплей-продажей!
Минимум три года, если даритель — член семьи или близкий родственник по Семейному кодексу РФ.
Если не родственник — пятый год. Вот так!
Продажа приватизированной недвижимости
Приватизация — это не просто слова. Это момент, когда ты становишься хозяином!
Срок владения считается с момента регистрации права собственности, но если твой дом был приватизирован до 31 января 1998 года, то тут другое правило: владение начинается с момента регистрации договора приватизации!
Минимум три года для того, чтобы не попасть под налог. А не три года — встречай налогообложение.

Продажа квартиры, полученной по решению суда

Когда решение суда сделает тебя владельцем квартиры, ты должен знать: срок владения начинается с момента вступления в силу этого решения! Так что не спеши считать дни с момента получения! Вся магия — в решении суда.
Продажа квартиры после выделения доли супругу
Вот, квартира в браке, но на одного из супругов. Что делать?
Срок владения этой недвижимости считается с того момента, когда первый супруг стал владельцем, а потом выделил долю другому. Даже если прошло время, и ваш путь привел к продаже, не забудь: владение начинается с того дня, когда недвижимость впервые вошла в ваши руки.
Продажа квартиры после выделения доли детям
И вот наступает момент, когда ребенок становится владельцем. Срок владения для него исчисляется с момента, когда зарегистрировано его право собственности на долю в квартире. Вот так!

Продажа квартиры, полученной по наследству

Как только на пороге стоит наследство — налог! Ты хочешь продать? Тогда помни:
Срок владения — вот что решит твой расчет!
3 года минимум — и НДФЛ не коснется.
Затормозим налоговые цепи! Если срок короткий — придется платить!
Как исчисляется этот срок владения?
С момента смерти наследодателя — вот твоя отсечка!
Если наследодатель — супруг, а недвижимость куплена в браке — срок может быть и не три года, а другой! Прочитай, какой договор был у него!
Если ты получил долю — срок пойдет с момента, когда ты получил её в руки.
Но не радуйся раньше времени! Даже если три года прошло, налоговая всё равно может забить тревогу, требуя подачу 3-НДФЛ, считая от регистрации права собственности. В этом случае — покажи объяснение! Налог платить не надо!
Давайте поговорим о налоге:
До 1 января 2019 года — имущественный вычет до 1 000 000 рублей!
Ты продал долю в квартире? Тогда — пропорционально твоей доле вычет и налог. Вот пример:
Продажа квартиры за 4 млн рублей. У тебя 1/4 доли — это 1 млн рублей.
Уменьшаем на вычет:
1 000 000 — 250 000 (1/4 от 1 млн) = 750 000
Налог — 13% с оставшихся 750 000 = 97 500 рублей.
После 1 января 2019 года — всё поменялось! Теперь ты можешь выбрать:
1. Имущественный вычет — и налог не меняется!
2. Или документально подтвержденные расходы наследодателя!
Если наследодатель не учел свои расходы, ты можешь их учесть, если есть подтверждения. Если подарок был — всё, забудь вычеты.
При расчете налога, все сверяется с кадастровой стоимостью, если недвижимость получена после 1 января 2016 года.
Не забывай, что всегда можно уменьшить налог! Рассмотрим все вычеты на твои доходы!

ССЫЛКА: Кадастровая стоимость в расчетах НДФЛ!
Вот она — кадастровая стоимость!
Влияет на расчеты налога, когда ты продал квартиру, а право собственности на нее возникло после 1 января 2016 года.
Три года. Три года, мать их!
И на 1 января этого года, по сути, ты уже должен смотреть на кадастровую стоимость!
Нет кадастровой стоимости на 1 января — что делать?
До 2020 года не было этой стоимости — считай, можно было не переживать.
А вот с 2020 года — кадастровая стоимость вступает в бой.
При этом, если недвижимость образовалась в течение года, она попадает на кадастровый учет, а если кадастровая стоимость так и не появится — не переживай! Не учитывать ее при расчете налога — прямо как по писаному!

А теперь — главная истина: как кадастровая стоимость влияет на НДФЛ?

Если твой доход от продажи меньше 70% от кадастровой стоимости — считай, что тебе приписали эти 70% кадастровой стоимости! Да, именно так!
Пример: продал ты квартиру за 5 млн рублей, а кадастровая стоимость 9 млн. Так вот, даже если твой доход всего 5 — налоговый орган будет считать 6,3 млн рублей.
Но если твой доход выше 70% кадастровой стоимости — считай, что за налоговый доход возьмут именно твою цифру.
Пример: 5 млн рублей ты получил, а кадастровая стоимость — 6 млн. Значит, для расчетов НДФЛ берется твой доход — 5 млн, а не что-то там мнимое.
Понял? Тогда — вперед!
Срок сдачи 3-НДФЛ по унаследованной недвижимости:
Это дело серьезное. Вроде бы не так уж и сложно, но если упустишь — поздно будет. Вот так, до 30 апреля следующего года нужно отчитаться за доходы, полученные за год. Все просто, но есть одно «но»: неважно, какой у тебя результат по расчетам, даже если налог по расчетам составит ноль — ты все равно обязан подать декларацию. Это обязательство. Иначе — штрафы. Так что собирай документы и вперед в налоговую.
Но что насчет уплаты налога? Тут не так весело, как с декларацией. Платить налог надо до 15 июля. Это не просто формальность, как сдача декларации. Срок жесткий. И если ты не успеешь, не позаботишься вовремя — деньги могут уйти, а вместе с ними и возможность избежать проблем.
Теперь что касается документов. Тебе придется собрать все, что может потребоваться. Начнем с самого важного: декларация 3-НДФЛ за год продажи недвижимости — она должна быть. Без нее никак. Но есть еще несколько мелочей, которые тоже могут быть важны. Паспорт, как обязательный документ, без него не обходится ни одна сделка. Договор продажи недвижимости — если, конечно, он сохранился. И если ты вдруг принимал участие в расчете налога, учитывая расходы наследодателя, понадобятся еще договоры покупки этой недвижимости и все платежные документы, что к этому относятся.

Кажется, ничего сложного, да? Главное — не забывать, что все сроки — это не просто формальности. Точность, ответственность и внимательность — вот залог успешной сделки с недвижимостью, полученной по наследству.