Налог при продаже недвижимости

Налоги! Налоги! И снова налоги!
Продажа недвижимости — не просто сделка, а целая битва с налогами! Но не бойся — вот твой путеводитель!
Продажа? Декларацию сдавать!
Тот, кто владел недвижимостью меньше положенных лет — заполняй 3-НДФЛ. Даже если прибыль не получила, налоговая не прощает! Все зависит от срока владения и года приобретения.
Вот кто должен отчитаться:
• Продажа недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 — если меньше 3 лет в собственности — декларацию сдавать.
• Продажа недвижимости, приобретенной после 01.01.2016:
◦ Если срок владения менее 3 лет и при этом была приватизация, наследство или дарение, — подавай декларацию.
◦ Если продажа — единственного жилья после 1 января 2020 года с учетом других условий, — налог не платится.
Но есть исключения!
С 2021 года не указывается продажа жилой недвижимости, если доход от продажи не превышает 1 млн. рублей (и если ты продаешь в пределах нормы). Для других объектов — порог в 250 тыс. рублей. Главное — учет кадастровой стоимости!

Как рассчитать налог?

Все просто: 13% от стоимости продажи — минус имущественный вычет, минус расходы на приобретение. Но если стоимость ниже 70% от кадастровой — налог считается с этой суммы. Например, продал за 5 млн, а кадастровая стоимость — 9 млн: налог будет считаться с 6,3 млн.
Срок подачи декларации?
Подай 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А если не успел — штраф! 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц задержки!
Если ты продаешь в 2022 году, то отчитываешься в 2023-м, и так далее. Штрафы за нарушение сроков — не меньше 1000 рублей.
Не хочешь сам заполнять? Пиши нам! Мы тебя не оставим!

Кто обязан подать декларацию и уплатить налог с продажи?

Ты продал недвижимость, а что дальше? Подать декларацию и заплатить налог — вот задача для тех, кто не попадал под исключения! Налог зависит от того, когда ты стал владельцем этого жилья и сколько лет оно было в твоем распоряжении. Разберемся!
Когда ты должен заплатить?
• Если право собственности на недвижимость появилось до 01.01.2016 года и ты владел ею менее 3 лет, готовь декларацию и деньги!
• Если право собственности возникло после 01.01.2016 года, но ты владел недвижимостью менее 3 лет — и тут налог, если выполняются условия:
1. Продажа приватизированного жилья.
2. Продажа недвижимости, унаследованной или подаренной от родственников или близких людей по договору дарения.
3. Продажа жилья, полученного по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. Продажа единственного жилья (если меньше 5 лет в собственности, начиная с 1 января 2020 года).
Исключения:
• С доходов 2021 года не нужно указывать продажу жилой недвижимости (квартира, дом, дача, участок), если доход от продажи менее 1 000 000 рублей.
Но! Помни! При расчете учитываем 70% от кадастровой стоимости. Не все так просто!
• С доходов 2021 года не нужно указывать продажу иной недвижимости (кроме жилья), если доход от продажи менее 250 000 рублей. И опять же — 70% от кадастровой стоимости!
Освобождение от налога при продаже жилой недвижимости:
С 1 января 2021 года налог не платится, если соблюдаются все эти условия:
• Ты и твоя супруга — родители или усыновители как минимум двух детей до 18 лет (или до 24 лет, если учат очно).
• Ты купил жилье в том же году (или до 30 апреля следующего года) и в нем площадь или кадастровая стоимость больше, чем в проданном жилье.
• Кадастровая стоимость проданной недвижимости не превышает 50 млн рублей.
• В итоге, у тебя, твоей супруги и детей не должно быть более 50% в праве на жилую площадь, если площадь новой квартиры больше.
Вот такие условия для того, чтобы не платить налог. За каждый пункт — осторожно, читай, рассчитывай и не пропускай детали!
Теперь, если твои дети продали свои доли одновременно с тобой — налог на них тоже не распространяется.
В общем, без хитростей не обойтись.

Продажа недвижимости по договору долевого участия, ЖСК и реновации

Долевое участие в строительстве
Ты вложился в мечту, купил жилье по ДДУ! И что теперь? Срок владения начинается не с момента подписания договора, а с момента, когда ты полностью заплатил за свою квадратную метражную мечту!
С 2019 года (если продал квартиру после 1 января 2019-го) — все, что ты платил, нужно сложить и запомнить:
• Договор долевого участия
• Уступка прав требования
Эти штуки начинают отсчет с полной оплаты или передачи прав по договору. Это ясно прописано в Налоговом кодексе, не ошибайся, не сбивайся с пути!
До 2019 года срок считался, как при обычной купле-продаже — с регистрации права собственности.
Жилищные кооперативы (ЖСК)
А вот тут, до 2019 года, сроки исчислялись как-то иначе:
Полная оплата и подписание акта — вот два ключевых момента, с которых начинается отсчет. Но если ты получил жилье по решению суда — отсчет идет с момента вступления этого решения в силу.
С 2019 года все проще: срок владения идет с дня полной оплаты по договору, как и в случае с ДДУ.
Реновация жилья в Москве
Что с теми, кто меняет старое жилье на новое в рамках программы реновации?
Ты получаешь новое жилье в обмен на старое, и срок владения включает не только период с момента получения нового жилья, но и время, которое ты был владельцем старого!

Для налоговых целей важно, когда ты владел освобожденным жильем — и соблюдай минимум 3 года, а лучше 5! Так установлено в Налоговом кодексе.